Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit.

Ein laufender Kredit verhindert den Verkauf nicht automatisch

Viele Eigentümer denken, eine Immobilie könne erst verkauft werden, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Das ist in dieser Form nicht richtig.

Auch eine finanzierte Immobilie kann grundsätzlich verkauft werden. Der bestehende Kredit muss dabei aber frühzeitig mitgedacht werden. Meist ist zugunsten der Bank eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Für eine lastenfreie Übertragung an die Käuferseite muss geklärt werden, unter welchen Bedingungen die Bank die nötigen Erklärungen abgibt.

Zuerst die Bank kontaktieren

Vor dem Verkaufsstart lohnt es sich, bei der Bank unter anderem zu erfragen:

• Aktuelle Restschuld

• Ende der Zinsbindung

• Möglichkeiten einer regulären Kündigung

• Mögliche Vorfälligkeitsentschädigung

• Voraussetzungen für die Freigabe der Grundschuld

• Gegebenenfalls Möglichkeit einer Darlehensübernahme oder eines Pfandtauschs

Bei einer vorzeitigen Rückzahlung kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob und in welcher Höhe das im Einzelfall gilt, hängt vom konkreten Vertrag ab – eine verbindliche Berechnung kann ausschließlich die finanzierende Bank vornehmen.

Wie wird die Bank aus dem Kaufpreis bezahlt?

Im notariellen Kaufvertrag wird üblicherweise geregelt, wie bestehende Grundpfandrechte abgelöst werden. Ein Teil des Kaufpreises kann direkt an die finanzierende Bank fließen, der verbleibende Betrag anschließend an die verkaufende Person.

Der Notar koordiniert dabei die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit und die grundbuchrechtliche Abwicklung. Er berät neutral zu den rechtlichen Folgen des Vertrags – eine Finanzierungsberatung übernimmt er nicht.

Was, wenn der Kaufpreis niedriger als die Restschuld ist?

Reicht der Kaufpreis nicht aus, um das Darlehen vollständig abzulösen, muss die Differenz anderweitig finanziert oder mit der Bank besprochen werden. Deshalb ist es wichtig, Restschuld, mögliche Ablösekosten und realistischen Verkaufspreis schon vor Beginn der Vermarktung gegenüberzustellen.

Ein hoher Wunschpreis löst dieses Problem nicht automatisch. Liegt ein Objekt deutlich über dem Marktwert, bleibt es oft länger am Markt und wird später schwerer vermittelbar.

Gibt es Alternativen zur vollständigen Ablösung?

Je nach Vertrag und Bank können unter Umständen weitere Wege geprüft werden, etwa:

• Übertragung von Sicherheiten auf eine neue Immobilie

• Fortführung des Darlehens mit verändertem Sicherungsobjekt

• Übernahme der Finanzierung durch die Käuferseite

• Reguläre Kündigung nach vertraglichen oder gesetzlichen Fristen

Ob eine solche Lösung möglich ist, entscheidet immer die Bank im jeweiligen Einzelfall.

Meine Unterstützung als Maklerin

Ich unterstütze bei einer realistischen Preisfindung, strukturiere die benötigten Unterlagen und stimme den Ablauf mit Bank, Käuferseite und Notariat ab. Die Entscheidung über Kreditablösung und Finanzierung bleibt bei den beteiligten Banken und Fachberatern.

Fazit

Ein laufender Kredit ist kein Grund, einen notwendigen oder gewünschten Verkauf aufzuschieben. Entscheidend ist, frühzeitig Transparenz zu schaffen: Wie hoch ist die Restschuld? Welche Kosten entstehen? Welcher Verkaufspreis ist realistisch? Wie wird die Grundschuld abgelöst? Mit guter Vorbereitung lässt sich auch eine finanzierte Immobilie geordnet verkaufen.

Das sind allgemeine, unverbindliche Informationen – für die verbindliche Einschätzung im Einzelfall braucht es Notar, Steuerberater, Anwalt, Bank oder Sachverständigen.